相続した実家の売却においてよくあるのが
築40年の家の価値はどう考えればいいの？
築40年の家って売れるの？
というお悩みです。
相続専門の不動産会社の私にはよくそんな相談があります。
結論から言えば
築40年の家に価値をない
といわざるおえません。
それは、多くの不動産会社が行う建物の価格査定のやり方は耐用年数から算定するからです。
住宅には構造によって、耐用年数が定められています。
一般的に耐用年数というのは法定耐用年数をいいます。
木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄骨造でも34年と定められています。
ですので、耐用年数を超えた築40年ではその家の価値を算定はできないのです。
ただこれはあくまで建物の価格査定という点からであって、人が住めないという意味ではありません。
築40年の家の価値はあるのか？売却なら売り土地と中古戸建のどっちがいい
そこで頭を悩ますのが
築40年の家が建っている土地をどうやって売却するかです。
築40年といってもピンキリで
今にも倒壊しそうなオンボロ家屋
もあれば
まだまだずっと住めそうなキレイなお家
の場合もあります。
売り土地として売り出す
はっきりいってもう倒壊寸前のようなオンボロな家が建っているのなら
さっさと「売り土地」として売り出した方がいいです。
ただし、最初から解体費用分は値引きした価格で売り出しましょう。
通常かかる解体費用の目安は
木造なら 万円/㎡
鉄骨像なら 万円/㎡
です。
そのあたりを最初から値引きした価格設定がおすすめです。
もちろん、チラシやネットなどの広告では「上物あり」と記載されていますが、多くのマイホーム購入希望者はまずそこまでしっかりと見ていないことも少なくありません。
「おっ！お手頃な売り物件があるぞ」
と問い合わせしてくるものです。
ただオンボロな家が建っていると第一印象は良くありません
一般の方はみんなマイホームに大きな夢を抱いて部県を探しています。
ですので、そこにオンボロな家が建っていては購入後のバラ色の素敵な新しい生活のイメージも想像しにくいものです。
できるかぎりの残置物の処分はやっておくことをおすすめします。
売り中古住宅として売り出す
「売り土地」として売却活動をするかたわら「売り中古住宅」としても売り出してみてはいかがでしょうか？
特に
・こだわって設計した注文住宅
・有名ハウスメーカーで建てた家
・鉄骨造など頑丈な家
ならば、もしかしたらそこに魅力を感じるお客さんが現れるかもしれません。
今は単なる「リフォーム」ではなく、もっと大規模なリフォーム
「リノベーション」というスタイルが注目を集めています。
古い住宅を自分の生活スタイルに合わせて通りに改造してしまうやり方です。
そんな少し「意識高い系」のお客さんも少なからずいるのです。
築40年の家の価値はないけれど土地と中古戸建の両方で売りだせば？
築40年の家が建っているような場合は
・売り土地
・売り中古住宅
の両方でうるだしてみたらいかがでしょうか？
ただ「売り土地」「売り中古住宅」の両方で売り出すのを不動産会社が嫌がるかもしれない
不動産会社からすれば、「売り土地」「売り中古住宅」の両方で売り出すのはちょっと困ると言われるかもしれません。
なぜなら広告にかかるコストが余計にかかるからです。
特に儲け優先で自社で情報を抱え込む不動産会社ならその傾向は顕著です。
築40年の家のある物件の売却のやり方については、ケースに応じてそのあたりはしっかりと不動産会社の担当者と話し合いましょう。
今の築40年お家の状態をしっかりと把握して
メインは「売り土地」として
サブとして「売り中古住宅」として
売却活動してもらう。
そんなわがままもきいてくれる不動産会社がいいですね。
不動産会社が契約している不動産有名歩ータルサイトの
[アットホーム」
「スーモ」
「ホームズ」
などではその会社の掲載枠は限られています。
ですから、ひとつの物件に「売り土地」「売り中古住宅」の両方枠を使うことはちょっと不動産会社からすればきついでしょう。
最初は「売り中古住宅」として売り出してみて、
その反応を見てから「売り土地」として売り出す。
そんな臨機応変な対応をしてくれる不動産会社が見つかるといいですね。
あまり注文の多いわがまななお客は相手にしたくというのも不動産会社の本音です。
このあたりは各不動産会社やその営業マンによっても大きく代わってきます。
できれば幅広い不動産会社のなかから「任せる不動産会社は決めましょう。
築40年の家の売り方はリフォームよりも値段
たとえ築40年であってもその家に思い入れのある方も少なくありません。
そこで
「この家、リフォームしたら売れるんじゃない？」
と考える方がいますが、これってあまりおすすめできません。
これ、素人がやるのはかなりリスクが高いです。
もちろんプロの不動産会社はリフォームして、そこに利益をたっぷり乗せて転売で売り抜けているとことも少なくありません。
でも、そこにはすごいノウハウも必要ですし、損をするリスクも高いのです。
転売を得意としているプロの不動産会社は
・お客に受けるお洒落なリフォームがきる
・常に発注しているので格安でリフォームができる
というノウハウがあります。
それでも常にもうかr津という訳ではなく、損をすることも多いのです。
儲かる物件もあれば、損を出してでも売り抜ける物件も多いのです、
ある大手の買取不動産会社は2ヵ月後地にかか鵜を下げているところもあります。
最終的にはトントンか赤字になってでも売り抜けているのです。
現場の肌間隔では
儲かる物件が５０％
ほぼトントンの物件３０％
最終的には赤字の物件２０％
そんな感じです。
ですから、下手にリフォームして高く売ろう案て考えるよりも最初から割安かか鵜で売るほうがおすすめです。
築40年の家の価値を算定できない要因
「この家、いくらで建てたと思っているんですか！」
そんなお叱りを受けたことは数えきれません。
築40年程度の家といえば、だいたい昭和55～昭和58年頃に建築された建物です。
バブル期の少し以前ではありますが、建物にお金をかけたお家もたくさんありました。
特にその頃注文住宅はとにかく高級路線でした。
タ●ホームなど一般消費者をターゲットにした低価格路線のハウスメーカー等はありませんでした。
しかし、そんなお家でも築40年ともなれば価値はなかなか見いだせないのです。
築40年の家は今の生活スタイルにマッチしていない
この40年で人々のライフスタイルは大きく変わりました。
まず最近の住宅では畳のある和室はあまり見かけません。
もちろん昔の家では当たり前の床の間や仏間なんかもありません。
築40年のお家ならば、ほとんどの方は和室にカーペットを敷いて溶質代わりに使っていたはずです。
もちろん当時はバリアフリーなんていう考え方もありません。
家の中はちょっとした段差やふすまなどの間仕切りも少なくないのです。
そのような家では今の方にとっては住みにくい家になります。
築40年では今の耐震基準に適合していない
地震の多い日本ではこれに備えるための建築基準がたびたび改正されています。
建築基準法の耐震基準は1950年（昭和25年）に制定されました。
その後、耐震基準は
1971年（昭和46年）
1981年（昭和55年）
2000年（平成12年（
に改正されました。
特に1981年（56年）6月1日以降に申請された建築申請に適用された改正はとても大きなものでした。
これ以前に建築されたお家はいわゆる旧耐震と呼ばれ、地震に対してはかなり不安の残るものなのです。
ちょうどこの時期が築40年前後にあたるのです。
築40年の家を今風に大規模リフォームするより建て替えた方が安上がりだし、住宅ローンも利用しやすい
築40年の家を今風に大規模リフォームするにはかなりの費用が必要になります。
例えば今は瓦ぶきの屋根なんてほとんど見かけません。
瓦自体が時代の流れからズレて行ってしまったのです。・
今は雨漏りの主膳の屋根工事は瓦ぶきからスレートふきに変えるのが一般的です。
また外壁などもやり変えなくてはいけませんし、もちろんその当時は断絶剤という考えもありませんでした。
今の家に比べたら
夏は暑く、冬は寒い
そんなお家が普通だったんです。
住宅ローンでも「リフォームローン」はあるのですが、それを住宅購入時に使うのはかなり面倒な手続きが待っています。
そんなことをするより、建て替え新築の方gファ利用しやすいという現実もあります。
築40年なら家の価値は諦めて「土地値で売却もやむなし」と覚悟を決める
もちろん、宮大工も使っていると思えるような贅を尽くしたお家だったりその価値を認めてくれる購入者がいるかもしれません。
でも、そんな購入者を不動産会社が探し当てる可能性はかなりゼロに近いお話です。
また今時のお客さまにそんなお家の価値を見極められる方もあまりいません。
家が建っていることが売却の障害になることもある
このように売却するとしたら
築40年の家の価値はない
と言わざるおえないのですが、それ以上にマイナスの影響も否定できません。
なぜなら築40年の家が建っていると売れにくいという現実もあるからです。
そんな築古の家が建っている物件は
・見栄えが悪い
・購入者のイメージが悪い
・解体費用の見積もりなどひと手間余分な労力がかかる
からです。
もし高く売却したいのならば建物の解体も検討する必要があるかもしれません。
とりあえず、解体費用の見積もりだけでもとっておきませんか？
また早く売却したいのならば、、今のままの状態でいくらで売れるのか？も調べておきましょう。
【解体しての売却値段と解体しない売却値段があまり変わらないこともある】もし解体する実家で売却も考えているなら解体前に現状でのお値段も調べておきましょう。
意外と「解体しないで現状のままの売却値段」と「解体しての更地にしての売却値段」がトータルではあまり変わらないこともあるからです。
その大きな理由に、購入者が建物建築と解体工事を行うと割安な解体工事費になることも多いからです。
また特にプロの建売業者が買う場合の解体費用は一般の方よりもかなり安く解体できます。
築古でオンボロの実家の場合、プロの建売業者が買い取って新たに新築住宅を建てて販売することが少なくありません。
その場合、素人が依頼した解体費用より毎回何度も発注している建売業者でとても大きな差が出てきます。
このあたりの事情はご理解いただけると思います。、
また解体工事は最低でも軽く100万円以上のまとまった金額になり、その費用を誰が負担するのか？
これもよく兄弟でもめてしまうポイントでもあります。
思い出がいっぱいある築40年の家だけど
なんといっても思い出がいっぱい詰まった家であることには違いはありません。
できれば築40年の家の価値はないとはいても、なんとか子供の誰かが住むことはできないでしょうか？
やはり生まれ育った実家が無くなることは悲しいですよね。
でも、なかないあそれも難しいのならば「土地値で売却もやむなし」という決断も必要です。
このままずるずると問題を先延ばしにしてよいことはひとつもありません。
後10年も経てば築40年の家は築50年の家になります。
その時にはもうあなたにその家をどうにかする気力も体力も残っていないような気がします。
